Cómo combatir las infracciones del Departamento de Edificios/DOB/OATH

Cada vez más propietarios de negocios y viviendas reciben infracciones del NYC Departamento de Edificios - Department of Buildings - (DOB) en la ciudad de Nueva York, y descubren que las infracciones se acumulan incluso antes de que tengan la oportunidad de luchar contra ellas.

Probablemente haya pasado algún tiempo en la Junta de Control Ambiental - Environmental Control Board - (ECB) o en la Oficina de Audiencias y Juicios Administrativos - Office of Adminstrative Trials and Hearings - (OATH) luchando contra las infracciones emitidas por el DOB. Y sabes que no es fácil superar esas violaciones. Por eso es importante tener la mayor cantidad de municiones posible para combatir esas violaciones con éxito.

La oficina legal de Dusenberry & Dusenberry ha representado con éxito a muchos propietarios que impugnaron las infracciones de DOB ante la OATH y el ECB.

Le daremos algunos conceptos básicos sobre cómo desafiar las infracciones de DOB y le informaremos sobre nueve argumentos exitosos que los propietarios han usado para vencerlos. Puede usar estos argumentos si se está defendiendo contra infracciones de DOB similares.

Cómo desafiar las violaciones de DOB

Cuando recibe una infracción del DOB, lo que puede hacer al respecto depende de si se trata de una infracción no peligrosa o peligrosa.

Para algunas infracciones no peligrosas, generalmente Clase II y Clase III, existen diferentes opciones.

Opción 1: puede presentar un formulario de "Certificado de corrección" (CoC) con el DOB. En él, usted admite que existía la condición o condiciones que causaron la violación y firma una declaración que dice que corrigió la(s) condición(es). Si presenta esto a tiempo, generalmente dentro de una cierta cantidad de días que se indica en la multa, o antes de la fecha de la primera audiencia, puede evitar una multa por la infracción y evitar tener que comparecer ante un juez de derecho administrativo (ALJ) en una audiencia.

Obtener la aprobación de un CoC es un tema en sí mismo y requiere que el papeleo se realice correctamente y que se proporcionen varias formas de prueba. Muchos propietarios que lo hacen ellos mismos encuentran que su CoC es rechazado y terminan con grandes multas. A menudo, es mejor que un contratista que hizo el trabajo presente el CoC como parte del trabajo para el que lo contrató.

Pero si presenta el CoC tarde, o es rechazado, o si un inspector inspecciona el edificio y descubre que realmente no corrigió la condición, debe presentarse en la audiencia, donde luego puede luchar contra la violación. Después de certificar la corrección de la infracción, el DOB debe enviarle una carta informándole que ha aceptado su certificación de corrección. Si no recibe esta carta, debe presentarse en la audiencia.

Opción 2: Puede optar por no certificar la corrección de la infracción no peligrosa y, en su lugar, comparecer ante un ALJ en la fecha de la audiencia indicada en el aviso de infracción para impugnar la infracción. Por ejemplo, supongamos que recibe una infracción por realizar modificaciones ilegales. Si no desea eliminar esas modificaciones, puede luchar contra la infracción mostrándole al ALJ por qué no son ilegales.

Infracciones peligrosas:

Infracciones de clase I y algunas de clase II. Debe comparecer ante un ALJ en una audiencia en la fecha indicada en el aviso de infracción. En la audiencia, puede demostrar que corrigió la infracción o combatirla.

Si bien es posible y está permitido presentarse en OATH por su cuenta, los jueces e inspectores no están de su lado. No están tratando de ayudarte, sino de multarte. Siempre se recomienda consultar a un abogado acerca de comparecer en su nombre. Un abogado que luche por usted conocerá muchos argumentos para presentar en su nombre que provienen de una larga experiencia en la lucha contra el DOB y sus inspectores.

Argumentos

Aquí hay nueve argumentos que puede usar para desafiar las violaciones de DOB.

Argumento n.º 1: la reparación se realiza cuando se emite una infracción. Si recibe un aviso de infracción por una condición no peligrosa y está en proceso de repararlo cuando se emite la infracción, simplemente puede certificar su corrección con el DOB y evitar una multa. Pero si obtiene una infracción peligrosa, ese curso de acción no está abierto para usted. Sin embargo, es posible que aún pueda hacer que se desestime la infracción peligrosa si se emitió mientras estaba reparando la condición.

Por ejemplo, en un caso, un propietario recibió una infracción de DOB por no mantener las paredes exteriores del edificio (una infracción peligrosa). El propietario cuestionó la violación y demostró que en el momento en que se emitió, los trabajadores estaban en el edificio reparando la condición. El ECB confirmó la desestimación de la infracción.

CONSEJO PRÁCTICO: Lleve a la audiencia cualquier prueba que tenga para demostrar que estaba reparando la condición cuando se emitió el aviso de infracción. Por ejemplo, si usó un contratista externo, puede pedirle al contratista que lo testifique.

También es una buena idea tomar fotografías.

Argumento n.º 2: el propietario no puede obtener acceso a la condición de reparación. Si puede demostrar que trató de reparar la condición que causó la infracción pero no pudo obtener acceso, es posible que pueda hacer que se desestime la infracción. Por ejemplo, un propietario recibió una infracción de DOB basada en una inspección que mostró que el sótano era insegura. El propietario afirmó que no podía corregir inmediatamente la violación porque un ilegal inquilino vivía en el sótano.

En otro caso, un propietario recibió una infracción de DOB por ladrillos que se habían caído del edificio. El propietario cuestionó la violación, alegando que el inquilino no cooperaría para permitir las reparaciones. El propietario demostró que el inquilino había causado el daño en el techo. El propietario no pudo reparar el techo, y había iniciado un caso judicial contra el inquilino por acceso. El BCE desestimó la violación.

CONSEJO PRÁCTICO: Asegúrese de traer a la audiencia cualquier prueba que tenga para demostrar que intentó obtener acceso. Por ejemplo, si ha presentado una demanda para desalojar al inquilino para tener acceso, traiga los documentos judiciales utilizados en el caso. También traiga cualquier carta, texto o correo electrónico que haya enviado al inquilino, en el que solicitó acceso.

Cuando envíe una carta a un inquilino solicitando acceso para que pueda corregir una infracción, envíe la carta por correo certificado, con acuse de recibo. De esa manera, tendrá pruebas de que el inquilino realmente recibió la carta.

Argumento n.º 3: Condición temporal por situación de emergencia. Es posible que pueda vencer la infracción al demostrar que la condición en cuestión fue temporal causada por una situación de emergencia. Por ejemplo, explica, supongamos que recibira una infracción por trabajar en el techo sin un permiso. Es posible que pueda demostrar que no tuvo tiempo de obtener el permiso porque necesitaba trabajar rápidamente para reparar un techo que estaba en peligro de colapsar.

Argumento n.º 4: la infracción duplica una infracción peligrosa anterior. Digamos que el DOB lo golpea con más de una infracción peligrosa por la misma condición. Es legítimo que el DOB le imponga una segunda infracción y lo multe por segunda vez si no corrigió la primera infracción. Pero si recibe más de un aviso sobre una infracción al mismo tiempo y las infracciones cubren la misma condición, es posible que pueda desestimar la infracción adicional y evitar pagar más de una multa argumentando que recibió infracciones duplicadas.

Por ejemplo, el DOB emitió dos infracciones a un propietario: una por infringir una ley que prohíbe las modificaciones ilegales que impliquen un cambio de ocupación y la otra por infringir una ley que prohíbe el cambio de ocupación o uso que no concuerda con el último certificado de ocupación emitido para el edificio. El propietario cuestionó la segunda violación por ser un duplicado de la primera. El ECB estuvo de acuerdo con el propietario. La evidencia para probar ambas violaciones fue la misma: la creación de un apartamento en el sótano.

En otro caso, el DOB emitió tres infracciones peligrosas a un propietario por mantener incorrectamente la pared exterior del edificio. Aunque los tres avisos de infracción se emitieron en fechas diferentes, el propietario recibió los tres el mismo día. El propietario cuestionó las dos segundas violaciones, alegando que duplicaron la primera. El ECB falló a favor del propietario. Aunque el DOB puede emitir más de una infracción por una condición peligrosa que permanece sin corregir, debe darle al propietario la oportunidad de corregir la condición antes de emitir otra infracción. En este caso, a la propietaria no se le dio esa oportunidad porque recibió las tres infracciones a la vez.

Argumento n.º 5: el edificio se vendió antes de que se emitiera la infracción. Si obtiene una infracción por un edificio que vendió antes de que se emitiera la infracción, debería poder impugnar la infracción con éxito. En la audiencia, puede traer prueba de que vendió el edificio. Por ejemplo, traiga la escritura original de venta o una copia certificada de la misma, o la declaración de cierre.

CONSEJO PRÁCTICO: También puede intentar obtener una copia de la escritura del sitio web del DOF, www.nyc.gov/html.dof. Haga clic en Registros de propiedad-ACRIS. Un ALJ aceptará las escrituras que obtenga de este sitio web.

Argumento n.º 6: declaración jurada de notificación no presentada ante el ECB. Después de que el DOB le entregue el aviso de infracción, debe presentar una prueba ante el ECB de cómo se entregó el aviso. Esta prueba debe ser en forma de una "declaración jurada de notificación". Este es un documento jurado firmado por el oficial del DOB que entregó el aviso de infracción, que detalla cuándo, cómo ya quién se entregó la infracción. Si el DOB no presenta la declaración jurada de notificación original ante el ECB, debería poder hacer que se desestime la infracción.

Cuando comparezca ante el ALJ en la audiencia del ECB, lo primero que debe hacer es solicitar esa declaración jurada, que debe adjuntarse al reverso de la copia del aviso de violación en el expediente del caso. Si no se adjunta la declaración jurada, pídale al ALJ que desestime la infracción en el acto, basándose en lo que se conoce legalmente como “entrega indebida”.

Por ejemplo, un propietario le pidió al ECB que desestimara una violación de la DOB porque no había una declaración jurada de notificación archivada en las oficinas del BCE. El DOB afirmó que la declaración jurada de notificación se perdió en el tránsito del DOB al ECB. El ECB desestimó la infracción por notificación indebida. El DOB no presentó pruebas de haber presentado la declaración jurada original ante el ECB y no solicitó una demora para realizar una búsqueda adicional de este documento.

Argumento n.° 7: notificación de infracción no enviada a la segunda dirección. Si el DOB intenta pero no puede entregarle personalmente el aviso de infracción, la ley le permite usar lo que se conoce como el método de entrega "clavo y correo". Con este método, el DOB le envía la infracción por correo a la dirección del edificio que figura en el aviso y coloca el aviso en ese edificio. Si el DOB usa este método para entregarle el aviso de infracción, y usted (como propietario o administrador del edificio) figura en el aviso de infracción como el "demandado", el DOB tiene que verifique si usted figura en los registros de otras agencias, por ejemplo, en el Departamento de Finanzas (DOF), en una dirección diferente a la que figura en el anverso del aviso de infracción. Si es así, el DOB también debe enviarle por correo el aviso de infracción a esa dirección.

Si hay más de una dirección en los registros de otras agencias, el DOB solo necesita enviarla por correo a una de las otras direcciones enumeradas. Si el DOB no toma este paso adicional, debería poder desestimar la infracción por no haber sido entregada correctamente.

Por ejemplo, el DOB entregó tres avisos de infracción a un propietario colocándolos en el edificio y enviando copias por correo al propietario a la dirección del edificio. Pero no envió por correo una segunda copia de la infracción al propietario a su segunda dirección, que figura en los registros del DOF. Entonces, el ECB desestimó la notificación de infracción contra el propietario porque no se entregó correctamente.

Argumento n.° 8: el nombre del propietario se indicó incorrectamente en el aviso de infracción. Si el nombre del propietario no se indica correctamente en el aviso de infracción, es posible que pueda hacer que se desestime la infracción. Pero, por lo general, esto solo sucederá si el nombre incorrecto causa confusión o prejuicio (por ejemplo, no recibió el aviso de infracción debido al nombre incorrecto o no estaba claro en el nombre que se le envió el aviso).

Por ejemplo, el ECB a veces desestima las infracciones contra propietarios corporativos que alegan que nunca recibieron la notificación de infracción. Incluso un error tipográfico puede hacer que el notificador y el secretario de estado del estado de Nueva York lean mal el nombre de la corporación. Pero en algunos casos, el ECB se negó a desestimar una infracción contra un propietario basándose en un problema con el nombre que figuraba en la notificación de infracción. El ECB puede dictaminar que, a menos que la omisión del nombre de pila del demandado haya creado confusión, la notificación de infracción en sí sigue siendo válida, si el propietario no demuestra que la omisión de un nombre dio lugar a alguna confusión en cuanto a la identidad del demandado mencionado.

Argumento n.° 9: fecha de ocurrencia incorrecta. Si el aviso de infracción establece incorrectamente cuándo ocurrió la infracción, debería poder hacer que se desestime. Por ejemplo, el DOB emitió una infracción a un propietario, indicando que la infracción había ocurrido el 3 de mayo de 2001, cuatro años antes de enviar al propietario la notificación de infracción. El DOB admitió que la fecha indicada probablemente era incorrecta. El ECB desestimó la infracción y concluyó que la notificación de infracción era defectuosa porque indicaba incorrectamente la fecha en que se produjo la infracción.

Con suerte, este artículo ha explicado algunos problemas relacionados con las violaciones de OATH, DOB y ECB. Con eso en mente, espero hablar con todos los que hayan leído este artículo y quieran aprender más.

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Matthew Dusenberry es abogado defensor de DWI, defensa criminal, fecha de nacimiento y licencia de tienda estatal y municipal en Brooklyn, Nueva York.

Harry Dusenberry ha practicado la defensa criminal y la ley de DWI en la ciudad de Nueva York durante más de 40 años.

Bufete de abogados de Dusenberry & Dusenberry, 107 Smith Street, Brooklyn, NY 11201. 718-625-1777.

Web: Dusenberrylaw.com